三四線城市房地產供大於求 部分中小房企或倒閉
日前，統計局公佈的一季度房地產活動相關數據均有所下滑，商品房銷售面積、房產銷售額、新開工面積同比均由正轉負。今年一季度，三四線城市的房地產行業開始較一二線城市出現明顯分化的局面。成交價格下跌、成交量萎縮以及部分中小房企倒閉，都是三四線城市房地產行業的現狀特征。部分房企由於銷售回款速度的減慢以及融資環境的趨緊，資金鏈的壓力顯而易見，產生的連鎖反應則是對應於當地銀行壞賬比率的上升、資產質量的惡化。
三四線城市房地產行業供大於求的局面背後有其深刻原因。前幾年，國內處於貨幣寬松的環境，在這些三四線城市中，傳統行業的結構升級受制於外部經濟危機的影響進展緩慢，並沒有產生的足夠吸引力以及相當的產業規模可以吸納大量資金，所以便有不少資金湧入房地產行業。由於前期房產項目建設一擁而上，導致目前庫存高企，而三四線城市由於自身的產業發展有限、配套設施有限等原因，導致人均收入增速緩慢，人口集聚的效果不明顯，從而城市自身的有效需求明顯不足。
在這些城市中，目前銷售回款成為這些房企的一大難題。加上房企融資渠道仍然非常狹窄，銀行信貸、信托基金等方式可能會越收越緊。下半年，部分擁有高負債率的房企面臨的資金壓力恐怕有增無減。
部分三四線城市房地產市場的高庫存和價格低迷，再加上資金環境可能會迫使很多開發商削減新項目，銷售和新開工的下滑將進一步影響當地的建設和投資活動，對這些城市的經濟增速會產生一定的下行風險。如果當地房企真的出現倒閉的連鎖反應，那麼銀行壞賬隨之增加、資產質量下降，迫使自身再平衡資產端，進而縮減房地產信貸，恐會讓當地經濟陷入惡性循環。
從短期來看，政府還是需要以維護經濟穩定為主要目標。但維穩並不代表地方政府重回兜底的老路。過去，地方政府對企業的違約和破產倒閉顧慮重重，一味地想要穩住當地的經濟發展，反而經常造成問題企業的財務狀況進一步惡化；同時，長期的政府信用擔保和救助也導致市場風險定價不斷扭曲。
地方政府應考慮允許部分房企破產甚至倒閉，借此向市場發出警告；同時，鼓勵銀行對資產端進行重組，優化資產質量。通過部分房企的倒閉破產、兼並重組，一方面，逼迫剩餘房企尋求自身的轉型升級；另一方面，釋放出相應的資源從而支撐其他產業發展，以緩和房地產行業發展增速下降所帶來的影響，同時謀求整體行業結構的優化和發展。
從長期來看，地方政府應該將重點放在產業升級和產業結構優化方面，鼓勵服務業，支持戰略性新興產業，將更多資源放在創新驅動的產業轉型上，以減少銀行在房地產行業風險的集聚。
新聞來源http:信用貸款借款怎麼貸款比較會過件//sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/09052706459.shtml
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