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樓市調控長效機制呼之欲出 專傢預測將減少行政幹預
每經記者 王傑 發自北京
10月29日下午，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。中共中央總書記習近平在主持學習時強調，隻有堅持 市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。要總結我國住房改革發展經驗，借鑒其他國傢解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規律 性問題，加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。
細心的業內人士在接受媒體采訪時說，他發現新華社的報道中，沒有提及房價。在今年的博鰲房地產論壇上，住建部專傢也曾表示，房地產調控的長效機制將在十八屆三中全會中出臺。
習近平的講話，無疑為未來樓市調控的長效機制奠定方向。有專傢認為，未來房地產市場將減少行政機制，在保證供需的前提下，歸政府管的，就會完全有個托底；歸市場的，就會完全交給市場調節。
現行房地產體制面臨改革
1998年下半年，我國推進住房分配貨幣化改革，促進瞭房地產市場的發展，同時也帶來瞭房價上漲過快等問題。2003年~2013年十年間，我國先後多次對房地產市場進行調控。雖然取得瞭一定成效，苗栗造橋房貸但效果並不理想。
從歷次出臺的調控政策來看，在調控著力點方面，既有增加供給，也有抑制需求，註重促進供需平衡。在調控手段方面，既有行政幹預(如限價、限購、 大幅度增加保障性住房建設)，也有經濟手段(如首付比例、利率等差別化信貸政策，營業稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅收政策)。同時，還加強市場管 理(如商品房明碼標價、預售資金監管、住房信息系統建設等)。可以說，調控范圍比較廣、手段相當齊全。然而，為何調控效果不盡如人意？
房地產業內人士嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，可能因為采取的有些措施針對性不強。
對於房地產調控長效機制，全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，長效機制涉及兩個層面，一是市場問題，要求平穩和健康；二是關於住房的問題，要求"人有所居"，這兩個層面互相關聯，又是不同的角度。
顧雲昌進一步指出，未來的房地產調控長效機制會進一步改革，不同消費者、不同的收入傢庭，有不同的供應政策和供應體系。此外，困擾房地產發展的 體制問題，比如土地政策、財稅政策、金融政策等也需長效機制來解決，特別是大傢關註的土地問題，這對房價起瞭關鍵性的作用。目前來說，房地產的稅務制度比 較亂，涉及房地產的開發、流通和保有三個環節。其中保有環節還沒有稅收，而流通環節稅負過高，導致瞭市場的不活躍；開發環節稅多、亂，導致瞭稅負過重。過 去的稅務體制是適合計劃經濟環境下的，是以公有住房為主體的住房制度，現在是以私有住房為主體，稅費要改過來。金融方面，融資渠道比較單一、狹窄。房地產 金融體系改革，有助於整個房地產的健康平穩發展，長效機制無非是住房方面和房地產市場方面。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟也認為，房地產長效調控機制，更多的是采用市場化調控手段，運用信貸政策、稅收政策和土地供應政策等三個措施的手段去調控。
限購令暫不會退出
亞豪機構市場研究總監郭毅對《每日經濟新聞》記者表示，習近平的講話說明，未來中央會加強住房保障，商品房部分逐步轉向市場自行調節，減少行政手段幹預。
陳晟預測，未來更多會依靠長效的市場機制，減少行政機制，在不影響供需的情況下，歸政府管的，就會完全有個托底，歸市場的，就會完全歸市場。針對商品房的，會有一個正常的市場調節的環境和機制。
但是，限價、限貸措施並不會因此馬上退出。多位專傢表示，由於涉及多方利益，房地產調控長效機制建立是一個漸進的過程。相應地，以"限購令"為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。
顧雲昌認為，長效機制建立起來之後，限價限購就會取消，但是長效機制還沒建立，所以限價限購的取消還要一個過程。不同的城市，情況不一 樣，288個大城市，隻有50個限購，最晚取消的應該是北京、上海這樣的大城市。所以，一是長效機制將逐步建立，購房限制規則會退出，二是根據不同市場的 發展情況來逐步取消。此外，房產稅肯定要實施，但現在主要還是試點階段，上海、重慶雖然有一定的效果，但不是很理想，而房產稅的方案力度很大，大眾或接受 不瞭，這樣就有一個緩慢的過程，逐步增加試點。試點成功瞭，再全面展開。
首都經貿大學房地產研究中心主任趙秀池也表示，限購政策會根據不同的城市采取差異化政策，對於人口吸引力不大的城市，供求相對平衡或供過於求的城市，不需要采取限購政策。
陳晟也認為，等市場達到瞭相對平穩的狀態，限購這種非市場化的手段會逐步退出的，前提是要有供需基本平衡的狀態。
趙秀池也同意這個觀點。她認為，對於一線城市、熱點城市限購令應該還會繼續，因為目前房價上漲的原因還是供不應求所致，所以通過限購手段，限制投資性和投機性需求非常有必要。不過，其中一部分城市可能會退出。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-02/11192478022.shtml
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