信貸借款契約貸款全省皆可處理大戶型的春天真的來瞭嗎？
記者調查發現大戶型去化速度仍慢 業內人士建議開發商可在改善型客戶產品上求突破
3月27日，國土資源部、住房城鄉建設部對外公佈的《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，是近期除樓市新政外，影響市場的另一樓市政策。《通知》提出，房地產開發企業可以適當調整套型結構，這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。
受“90/70”政策及2011年起推行的房地產限購政策影響，佛山的大戶型銷售一度緩慢。如今，隨著限制放開，是否意味著曾經最受佛山人歡迎的大戶型產品，會迎來另一個春天?記者調查發現，過去幾年大戶型產品去化速度遠低於中小戶型，這些年中小戶型戶型設計日漸成熟，但大戶型設計和營銷缺乏對購房者需求的深度理解。業界資深人士表示，近期樓市新政利好改善型住宅需求，開發商可先在這類產品上多花心思求突破。
新政解讀：
戶型設計可依市場靈活調整
《通知》的一大亮點，就是提出優化住房供應套型結構：在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下，房地產開發企業可以適當調整套型結構;對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項目，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發建設總面積70%以上;廉租住房、經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量，不得低於居住用地供應總量70%。自“90/70”政策出臺後，佛山一直嚴格執行。2011年限購後，順德對“90/70”政策的執行力度有所放松但並未完全取消。
但《通知》的公佈，意味著往後開發商戶型設計，可根據市場情況靈活調整。
調查：
大戶型產品去化速度晚於剛需產品
《通知》和樓市新政，一方面放寬瞭戶型限制，一方面放寬瞭購房條件，購買二套房最低首付隻需4成，兩大舉措能否推動大戶型銷售再度旺盛，還很難說。
記者調查發現，此前大戶型產品曾一度沖刺，試圖重新站上市場高地，但難言成功。2013年初，包括龍光水悅龍灣、保利紫山花園、創鴻水韻尚都、利海尖東半島、雅居樂曼克頓山、佛奧灣、依雲天匯、星海岸、容桂碧桂園、上林苑、樂從雅居樂花園等十多個項目，均推出大戶型或別墅產品，戶型涵蓋120~400平方米，陣容強大,但由於集中推貨，再加上改善型買傢觀望情緒濃厚，很多產品直到現在仍在售。
去年，豪宅開發商也有一波集中推貨，尤其集中在順德大良，包括敏捷、招商、宏鼎、碧桂園、華僑城、綠地在內的多個開發商，在這一區域混戰。除碧桂園鉆石灣以高性價比出售，開發商稱熱銷外，其他項目少有動靜。
在“剛需+改善型或再+享受型產品”的項目中，大戶型產品去化速度總是晚於剛需產品，甚至在剛需產品已售罄幾年後，大戶型仍在緩慢銷售。
諸多開發商向記者表示，剛需產品雖然消化快，但利潤非常低，很多產品基本是成本價，甚至賠本賺吆喝。所以，大部分項目會把利潤壓力壓在大戶型產品上，這類產品一旦不走俏，開發商的資金和利潤壓力都非常大。如今，購買者的需求已發生根本變化，大戶型購買群體屬於“可買可不買”，要打動他們置業絕非難事，所以新政能否推動大戶型銷售進入春天，仍需靜觀其變。
建議：
先把握改善型客戶再爭取享受型客戶
大戶型銷售不暢，是否市場真的沒有需求?並非如此!有市民向記者反映，佛山一些豪宅的戶型設計，做得“華而不實”，是他沒有入手的主要原因。
幾年前花約500萬元購置瞭一套別墅的賴先生說，一些別墅設計會突出泳池配套，其實泳池的利用率很低，維護起來相當麻煩。
從事20多年房地產銷售、在業界擁有豐富銷售經驗的張女士分析認為，大戶型購房群體分為兩類，一類是改善型客戶，一般需求120~140平方米左右的三房、四房產品，可以三代同堂;一類是享受型客戶，150平方米以上的大平層甚至別墅，才符合他們的需求。針對不同的客戶，要推售不同的產品。一般來說，享受型客戶屬於最不急的，他們不缺房子住，而且現在經濟總體下行，這些人還要關註自己的生意，房子不會放在第一位。不過，對於他們而言，買套別墅也並不是難事，一旦合心水，買起來也很爽快。
改善型客戶分散性更強，他們改善自己居住條件的意願比較強烈，開發商在銷售時，註意要瞄準痛點。比如，有些人在老城區住久瞭，雖然配套完善、生活便利，但交通擁堵、環境不佳，項目最能打動他們的，也許就是優美、放松、開闊的社區及周邊自然環境。
“可以先從改善型客戶著手，慢慢發展享受型客源。”張女士提出，營銷推廣者隻是一種策略，根本還需開發商的產品做得到位，因此一定要花力氣研究客戶的需求，“佛山人好實在，不喜歡太花哨的東西，不喜歡過於富麗堂皇。越有錢的人，越喜歡住得舒服、自主”。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/09405989571978733080152.shtml
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