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國內多傢開發商組團海外蓋樓 追求更高投資回報
追求更高投資回報 避開國內市場波動
本報記者 周小苑
隨著國內一二線城市樓市趨於飽和，越來越多的中國房企開始"出海"探索。去年以來，包括萬科、綠地、新華聯、富力、泛海建設在內的多傢房企紛紛踏足海外，掀起新一輪海外投資開發熱。專傢表示，2013年已成為中國品牌房企的"出海年"，在第一批"試水"房企的帶動下，2014年品牌房企或將在海外有更大作為，可能會直接通過並購、合作等方式大范圍佈局海外房地產市場。
品牌房企海外淘金
今年以來，中國房企加速海外佈局的腳步：綠地集團總投資達10億美元的"洛杉磯綠地中心 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)"已開工建設；萬達集團(廊坊萬達廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)) 宣佈投資至少20億英鎊在英國開展城市改造項目；新華聯則以3億元在馬來西亞建設南洋度假中心...... 海外房地產市場的美好前景正吸引著更多的中國房企組團到海外淘金。
仲量聯行最新研究報告顯示，去年中國海外商業房地產投資總額達76億美元，同比增長124%，預計，2014年中國投資者在海外商業房地產市場的總投資額有望突破100億美元大關。
從海外投資分佈來看，美國、加拿大、澳大利亞等國傢最受中國房企青睞，其次是歐洲的英國、德國銀行小額借款，以及亞洲的新加坡和馬來西亞等國傢。
從項目分類來看，中國房企投資的海外項目此前多以住宅項目和旅遊地產為主，近期則加快瞭進軍商業地產的步伐。目前，房屋抵押一些房企投資項目已進入收獲期，取得瞭不俗的銷售業績。
加快佈局國際市場
事實上，瞄準國內富裕人群海外置業的契機，正是房企出海熱的第一大動因。近年來中國富人在海外住宅市場表現出強大的購買力及巨大的消費潛力，也引起國內房地產開發企業關註。正是由於投資和移民這兩大強勁需求，共同催熱瞭海外置業。
對於中國房企而言，這種需求頗具誘惑力。"有數據統計，澳大利亞70%的新房都是賣給中國的消費者。"在綠地董事長張玉良看來，綠地在海外的房地產投資收益遠比國內高，今年開拓的海外領域將目標定位在發達國傢，目標就是直指中國遊客、中國投資移民的購房需求。
第二大動因則源於拓寬融資渠道的需求。"從融資角度來看，今年房企頻繁借力海外市場融資。" 同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，當前國際資本市場融資環境相對寬松，部分內地房企通過在境外上市，建立境外業務發展融資平臺，開展海外房產投資業務，借機佈局國際房地產市場。
此外，盡管不少上市房企在國內的投資規模持續擴大，但凈利潤卻在不斷下滑。如何尋找新的利潤增長點，成為擺在這些房企面前的難題。張宏偉表示，目前國內客戶海外置業市場潛力巨大，而國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處於價值低估階段，國內房企買地開發項目剛好處於抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極佈局海外市場。
試水階段防范風險
但是，對於當前中國房企一擁而上的"出海"熱潮，如何規避風險則成為首要問題。張宏偉提醒，房企佈局海外應該註意風險，要有充裕資金和可行性強的開發模式、要更好地瞭解當地房地產市場需求及特色。
"海外地產發展模式依然不成熟。"易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，目前絕大多數房企的海外業務仍處於談概念的時期，大部分項目尚處於洽談、取地、規劃等前期階段中，而且從短期來看海外地產對大多數房企的業績貢獻率都極小。從運作模式上看，國內房企對海外市場整體仍處於探索階段，由於國外房地產開發的各方面規則都與國內有巨大差異，國內企業在進入早期都會出現各種程度的不適應。
高力國際董事總經理楊達也認為，目前中國開發商在海外開發物業仍處於試水階段，主要挑戰是中國開發商對海外物業市場及相關的法律、法規缺乏透徹瞭解；在當地缺乏業績記錄和規模效應，導致議價能力相對較弱；銷售及運營團隊的建立需要時間；此外，其回報與當地貨幣的匯率表現有很強的關聯性。隨著今年美國市場利率穩步上升，進而影響人民幣匯率，導致中國開發商海外投資成本上升。
不過，在楊達看來，中國實力房企開拓海外市場已成為未來發展方向。因此，國內開發商應加強對海外市場的深入瞭解，包括在產品和運營的本地化、海外人才培養等方面進行相應拓展和提升。
(人民日報海外版)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/08552618078.shtml
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