傳統住宅開發商進增長瓶頸期 影子銀行加大投資風險
新華房產1月9日北京訊(記者 孫夢姝)近期市場成交量下滑較為嚴重，經過2013年成交量大幅上漲與房價飆升，市場對未來行業銷售前景不樂觀。在政策方面近期也無太大的變化，主要是對前期政策的執行。新年伊始，銀行房貸並未有放松跡象，資金面仍然較為緊張。
房貸放款速度遠不及往年 核心城市銷售疲軟
新建住宅方面，來自華融證券的數據顯示：上周重點關註的30個城市商品房成交面積為227.87萬平米，環比下跌51.06%，同比下跌 23.16%。其中一線城市成交47.86萬平米，環比下跌51.84%，同比下跌32.18%；二線城市成交124.56萬平米，環比下跌 52.44%，同比下跌28.57%；三線城市成交55.44萬平米，環比下跌46.83%，同比上漲7.46%。
齊魯證券數據顯示：一線二線城市庫存持續上行。一線城市出清周期環比上漲3%，同比上漲40%；二線城市出清周期環比上漲2%，同比上漲18%。
一月基本面受假日前後供需走弱及資金面影響，一些城市年初資金面雖比年底有所改善，但房貸放款速度遠不及往年，中央國傢機關住房資金管理中心發佈通知，提出職工在首次貸款結清滿5年後方可再次申請公積金貸款，而第三次公積金貸款則不予受理。因此核心城市銷售疲弱，庫存上行的局面持續，預計該局面將延續至2月份，地產行業整體缺乏有效催化劑。
傳統住宅開發商進入增長瓶頸期 地產銷售排名格局產生較大變化
2013年全國300個城市土地出讓金總額為31305億元，同比增加50%；其中住宅類用地21324億元，同比增加57%；商辦類用地 7508億元，同比增加57%；工業用地2224.6億元，同比增加6%；其他用地247.9億元，同比減少25%。住宅類用地出讓金占總額的68%，較去年增加3個百分點，商辦車貸高雄桃源車貸類用地出讓金占比為24%，與去年同期基本持平。總體而言，2013年土地市場無論總出讓金額還是單價都創下歷史新高，尤其是在年末熱度不減，預示開發商對未來仍較樂觀，調控短期內仍難達到效果。
北京市國土局公佈2014年供地計劃，擬安排住宅用地供應總量中的40%用於保障性安居工程建設，60%用於商品房建設，商品房用地中將有50%用於建設自住型商品房。
截至上周， 26傢上市公司有5傢公佈瞭13年全年銷售數據，目前已公佈銷售數據的公司13年全年銷售額同比增長44.05%，其中有4傢完成瞭全年銷售目標，從中房信統計的2013年房企銷售top50的數據看，今年綠地、萬達等綜合類地產商排名快速上升，綠地銷售額與蟬聯第一的萬科相比已僅差距百億元，而保利、中海外等排名落後至第4、5位，碧桂園表現強勁，銷售額翻番。另外，萬科、招商地產和陽光城等公告拿地事項；北京城建和南國置業等公告委托借款；廣宇集團和中航地產公告對子公司增資。
2013年的地產銷售排名格局發生瞭較大變化，商業地產占比較大的綜合類開發商綠地、萬達等強勢發力，銷售額大幅增長，排名占據第2、3位。 2013年住宅開發商紛紛回歸一二線城市加劇瞭土地資源爭奪和項目銷售的競爭，從近期庫存指數來看，二線城市普遍走高，14年房價再度大幅上漲可能性已經很低，經過需求集中釋放後銷量也已回歸平緩，傳統住宅開發商進入瞭增長瓶頸期，開始考慮模式轉型問題。
房產稅方面，發改委法規司行政復議處韋大樂處長表示2014年將擬研究推進《房產稅法》等的立法工作。國務院則要求國土部在2014年6月底前出臺《不動產登記條例》，且個人住房信息聯網工作將被納入到不動產統一登記制度設計之中。此外，據悉2014年中央政府對房地產的思路已經成熟，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，預計在兩會前後公佈。
政策有助影子銀行監管框架 新的信貸緊縮政策有限
國務院日前發佈瞭《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》(107號文)，其中明確瞭影子銀行定義、其高速增長的原因、各類金融監管部門與地方政府的責任，以及旨在限制影子銀行信貸風險和杠桿、改善影子銀行活動透明度和統計測算方法的政策指引。
這些政策指引有助於建立影子銀行活動的監管框架，明確劃定監管職責，並改善影子銀行活動的透明度和問責制度。這些細則主要重申瞭此前公佈的政策(比如，銀監會規范銀行理財產品的8號文)，而不是新的信貸緊縮政策或針對銀行非標貸款證券化的措施。
我國在有效控制影子銀行活動高速增長和系統風險上升的問題上面臨三大挑戰：首先存在推動影子銀行活動高速增長的根本動力，包括：利率市場化，實際存貸款利率相對較低而信貸需求強勁，以及存在嚴格的量化的貸存比和貸款額度要求(在資本流入和M2增長放緩的情況下，這些量化指標促使或迫使銀行通過非標貸款證券化來滿足監管要求)。其次影子銀行活動的迅速增長加大瞭企業杠桿和過度投資風險，而中國仍然缺乏推動消費者信貸/消費增長的措施來解決宏觀經濟失衡。再次理財/信托產品和國企/地方政府融資平臺債券的隱性擔保問題尚未得到妥善處理，因此這些產品對於投資者的吸引力仍然存在。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08242573228.shtml
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